Строительство складов в 2026 году: экономика проекта

Весной 2026 года отраслевой ориентир стоимости СМР для сухого склада класса А (ЦФО, 20 тыс. кв. м) закрепился на отметке 69,1 тыс. руб./кв. м без НДС. Это 1,38 млрд руб. за «коробку». Но для строителя и инвестора эта цифра — лишь начало сметы. За её рамками остаются земля, внешние сети, обслуживание долга и технологическая начинка. Принимать генподряд за полный бюджет — значит считать по иллюзии, а не по факту.

Рост себестоимости СМР замедлился до 1,9% за год, но внутри сметы произошел структурный сдвиг. Материалы подешевели на 4% (до 38,6 тыс. руб./кв. м), а работы и механизмы подорожали на 10,5% (до 30,5 тыс. руб.). Кадровый дефицит давит на ФОТ сильнее, чем инфляция на металл и бетон. Для сравнения: в 2022 году метр стоил 46,5 тыс. руб., то есть за четыре года сметы выросли почти на 50%.

В структуре из 14 разделов главные статьи: металлокаркас и кровля (16%), внутриплощадочные сети (13%), ОВиК и пожаротушение (10%), а также пол с расчетной нагрузкой и кровля (по 9%). Склад класса А — это не просто «быстровозводимый ангар». Отдельно стоит выделить благоустройство: плюс 15,5% за год, или 110 млн руб. на объект. Для логистики твердые покрытия под фуры критичны. А экономия на проектировании и техзаказчике (83 млн руб.) на стадии «П» гарантированно аукается изменениями и простоями на стройплощадке.

Следующий контур — земля. В Московском регионе гектар под склад в среднем просят 39 млн руб. Под пятно застройки 20-тысячника (с учетом коэффициента плотности 45–55%) нужно 3,6–4,4 га. Это еще 140–170 млн руб., или плюс 10–13% к СМР. Но цена в объявлении — не цена сделки. А главное — технические условия (ТУ). Вынос сетей, внешнее электричество, ливневки и подъездные пути могут сделать дешевый участок за ЦКАД дороже, чем подготовленную площадку у бетонки. Публичные тарифы сетевиков здесь не работают, всё считается индивидуально под конкретную точку.

Деньги остаются дорогими. При ключевой ставке 14% (на июль 2026 г.) и стандартном проектном финансировании (70% долга, 18 месяцев стройки) только проценты банку съедят 110–115 млн руб. И это деньги, которые нужно платить еще до ввода в эксплуатацию и поиска арендатора.

На рынке аренды дисбаланс. Себестоимость СМР на пике, а запрашиваемая ставка в Москве упала до 9,8–10,2 тыс. руб./кв. м в год (без OPEX и НДС). Инвестору важно помнить: «запрашиваемая» и «фактическая» ставка подписания — это разные цифры. Из-за профицита предложения (в 2025 г. ввели 8,7 млн кв. м при спросе 5,5 млн) девелоперы всё чаще тянут с получением ЗОС и РВЭ, чтобы не платить налог на имущество при простое. Для сметы объект готов, для статистики — еще нет.

Если склад идет под фулфилмент, технологическое оборудование (стеллажи, конвейеры, WMS, роботы) может стоить как вторая «коробка». Например, вложения Ozon в начинку логистического центра в Порошкино составили около 4 млрд руб. — это сопоставимо со стоимостью СМР самого здания. Здесь кроется главная аналитическая ловушка: нельзя делить общий CAPEX проекта на площадь первой очереди или путать GBA (общую площадь) с площадью хранения (с учетом мезонинов). В пресс-релизах часто используют максимальные цифры, что искусственно занижает удельную стоимость метра.

Главный риск 2026 года — ошибки на границах смет. Цену генподряда выдают за полные инвестиции, площадь хранения — за площадь здания, а бюджет всего комплекса делят на первый пусковой комплекс. Реальный базовый бюджет «коробка плюс земля» для склада в 20 тыс. кв. м в ЦФО составляет 1,52–1,55 млрд руб. Дальше этот объем неизбежно растет за счет ТУ, обслуживания долга и технологий, и именно эти скрытые статьи определяют реальную окупаемость объекта.

Подготовлено по материалам портала всеостройке.рф. Ссылка на полный текст статьи.