Грань между правом и злоупотреблением: как решить споры дольщиков и застройщиков

В последние годы в строительной отрасли резко выросло количество судебных споров между дольщиками и застройщиками, что вызвало широкое обсуждение так называемого «потребительского экстремизма». Под этим термином понимают случаи, когда покупатели жилья используют закон о защите прав потребителей не столько для устранения дефектов, сколько с целью получения максимальных компенсаций и штрафов. Однако эксперты считают, что более точное определение — «злоупотребление правом», поскольку проблема носит системный характер.

По данным судебной статистики, в 2022 году в России было зарегистрировано 24,3 тысячи исков по долевому участию, в 2023-м — уже 211,4 тысячи. Общая сумма удовлетворённых требований достигла 128,1 млрд рублей. Только в Москве за первые десять месяцев 2024 года рассмотрели более 1,7 тыс. дел на общую сумму 881,3 млн рублей, при этом в 74% случаев суды вставали на сторону дольщиков. По подсчётам, в период с 2022 по 2024 год в Москве и Подмосковье было подано свыше 120 тысяч исков, затронувших до 55% сделок с новостройками. Общий объём взысканий превысил 74 млрд рублей.

Этот всплеск связан с несколькими факторами. С одной стороны, граждане стали активнее отстаивать свои права, внимательнее подходят к качеству жилья и чаще обращаются в суд. С другой — на рынке появились специализированные юридические компании и консультанты, которые массово собирают дольщиков, оформляют претензии даже на мелкие недочёты и забирают до 50% от суммы взыскания. Такие структуры превращают претензионную работу в бизнес.

Согласно оценкам НОСТРОЙ, более 70% застройщиков уже сталкивались с подобными ситуациями. Особенно остро проблема стоит в сегменте экономкласса: там до 50% претензий содержат признаки злоупотребления, тогда как в комфорт- и бизнес-классах такие случаи единичны. За последние три года доля таких претензий в массовом сегменте выросла в пять раз.

При этом нельзя забывать и о реальных нарушениях: протекающие крыши, плесень из-за плохой гидроизоляции, повышенная влажность, особенно в угловых и крайних этажах, неисправные лифты. В таких случаях дольщики действительно сталкиваются с серьёзными проблемами, а застройщики нередко пытаются минимизировать ответственность. Юристы подчёркивают: при наличии плесени или других критичных дефектов покупатель имеет полное право требовать ремонта и компенсации.

Чтобы защитить застройщиков от чрезмерных финансовых нагрузок, с сентября 2024 года вступили в силу поправки: сумма взысканий за дефекты не может превышать 3% от стоимости квартиры, а неустойка не начисляется, если недостатки устранены в разумный срок. Эти меры уже снижают риски неоправданных штрафов.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков считает, что ключ к решению — не в ограничении прав потребителей, а в совершенствовании законодательства. Он предлагает создать единую базу судебных решений, чтобы формировать единообразную практику, снизить количество манипуляций и повысить предсказуемость процессов. Также необходимы чёткие стандарты качества, прозрачная процедура приёмки и механизм независимых экспертиз.

Баланс возможен только при условии защиты добросовестных участников с обеих сторон. Иначе продолжится эскалация конфликтов, что подорвёт доверие к рынку, увеличит издержки девелоперов и ударит по темпам строительства — вредя всем: и покупателям, и отрасли в целом.